Le bureau de demain (par définition !) n’existe pas encore, et s’y préparer est complexe.
Construire ou investir dans un immeuble, c’est se projeter à un horizon de 20 à 30 ans. Toutefois, la vitesse des mutations de nos économies est telle que cet horizon semble dépasser les capacités raisonnables d’anticipation. Et pourtant, il faut bien produire, investir et donc… anticiper les besoins.
Notre démarche n’a pas comme objectif de prédire l’avenir, mais plutôt de prendre en compte les grandes variables dont les évolutions, selon nous, détermineront la forme des bureaux à long terme.
Parmi celles-ci :
- Verra-t-on l’essor des travailleurs indépendants ?
- Atteindrons-nous une fluidité dans les transports ?
- L’avancée des technologies de communication rencontrera-t-elle des limites ?
En fonction de ces trois variables, nous proposons huit scénarios d’évolutions cohérents et possibles pour les bureaux de demain. Ces scénarios ne sont pas exclusifs les uns des autres : ils pourront se développer en parallèle, se combiner ou être en concurrence d’une ville à l’autre.
Chiffres clés sur les tendances actuelles
19 millions de français rêvent de créer leur entreprise
- Plus d’1 million d’entreprises créées en auto-entrepreneuriat depuis 2009
- 27% des dirigeants ont déjà fait appel à des auto-entrepreneurs
Sources : INSEE, Observatoire de l’Union des Auto-Entrepreneurs
La croissance du freelancing est globale
- Les indépendants représentent 9 million de travailleurs en Europe
- La croissance sur les 10 dernières années en France est estimée à 85%
Source : European Forum of Independent Professionals Manifesto, 2014
10 nouveaux centres de coworking par jour
- 8 000 centres ouverts dans le monde, accueillant près de 500 000 membres
- La France se positionne à la 6ème place du classement mondial
Sources : Deskmag, Carsten Foertsch – Hypothèse d’ouverture sur base de jours ouvrés
Les loyers réels baissent depuis 12 ans
- Les loyers retraités de l’inflation diminuent en moyenne de 0,8% par an
- Dans les même temps, la qualité des immeubles s’est améliorée
Sources : ImmoStat, INSEE
Les différentes formes du bureau aujourd’hui
Les offres flexibles actuelles structurées sont différenciées selon le statut plutôt que par la mobilité
L’écosystème des nouveaux bureaux
3 variables, c’est 8 scénarios
Nos scénarios prospectifs sont construits en fonction de trois variables :
Focus méthode
Construction d’une matrice Influence / Dépendance selon la méthode de prospective stratégique MicMac
Ce que pensent les professionnels de l’immobilier
Les 4 scénarios majeurs
Les 4 scénarios mineurs
Quel impact pour les bureaux en France ?
CARACTÉRISTIQUES DU MARCHÉ FRANÇAIS
- Décroissance des besoins en surface depuis 20 ans
- Décroissance des loyers en valeur réelle (une fois retraités de l’inflation et des mesures d’accompagnement)
- Faible rotation des occupants (durée d’occupation de plus de 20 ans en moyenne)
- Faible renouvellement du parc tertiaire (les nouvelles constructions représentent 1% du parc en moyenne)
- Forte baisse des taux de rendement
- Valeur de bureau rapportée à la surface très différenciée ( [1,2x->10x] valeur de reconstruction, selon les zones)
IMPACTS-CLÉS ANALYSÉS
- Les scénarios ont-ils un impact faible, modéré ou fort sur les volumes de surfaces tertiaires ?
- Les scénarios impliquent-ils l’édification de nouveaux bâtiments, ou l’adaptation des bâtis anciens ?
- Les scénarios laissent-ils envisager un déplacement des zones tertiaires vers de nouvelles localisations ?
Pour les investisseurs bureaux…
