Cartographie coliving vs résidentiel traditionnel by stonup

« Le Coliving est sans doute l’une des plus belles promesses de la PropTech »

Cyril Aulagnon, Stonup

Si le concept de cohabitation n’est pas récent – monastères, kibboutz ou colocations étudiantes[1], le Coliving lui est la nouvelle vague qui vient bousculer les codes de l’habitat, et notamment en s’immisçant dans de nombreux appels à projets. Celle-ci surfe sur des évolutions fortes de la société contemporaine : un souhait d’affecter plus de ressources aux loisirs (et donc moins à son habitat) pour certains, davantage de volatilité professionnelle et/ou personnelle pour d’autres, et donc, pour la plupart, une forte insatisfaction face aux offres traditionnelles du logement. Cette distorsion offres/demandes est la raison pour laquelle Stonup porte un intérêt tout particulier sur les champs d’opportunités offerts par le Coliving à moyen et long-terme.

[1] Lire à ce sujet « Ensemble et séparement : des lieux pour co-habiter »  Monique Eleb – Psychologue et Sociologue, co-autrice du livre (présente à l’événement)

Le 23 mai au Loft 50 Partners, Stonup a souhaité fédérer les acteurs qui comptent dans cette sphère émergente : Raphaël Pflieger[1] et Lauren Dannay[2], représentant deux des plateformes de mise en relation les plus dynamiques du moment, ont partagé avec nous les analyses issues de leurs vigies numériques afin de définir quels étaient les profils des colivers en 2018.

 

 Julien Morville[3], Edgar du Colombier[4] et François Roth[5], tous les trois opérateurs de coliving en France, sont ensuite venus partager leur vision du lien entre l’activité de coliving et le support immobilier.

[1] co-fondateur de La Carte des Colocs, plateforme leader en France pour la recherche de chambres en location

[2] co-fondatrice de Whoomies, une application à la Tinder pour matcher les futurs co-habitants

[3] co-fondateur de Sharies, opérateur de coliving

[4] project officer du campus coliving de la Station F

[5] co-fondateur de Colonies, opérateur de coliving

Des profils de colivers en pleine évolution

La plateforme La Carte des Colocs bénéficie d’une position exceptionnelle[1] pour observer l’évolution du marché de la colocation et du partage d’habitat ; cette data nous as permis de confirmer certaines tendances mais aussi de battre en brèche certains préjugés.

 

Sans surprise, le rapport offre/demande de colocation est déséquilibré dans les principales villes de France, allant jusqu’à un ratio de 7 contre 1 à Paris 1.

 

D’ailleurs le marché de la colocation est en progression constante – de 30 à 40% par an entre 2013 et 20162. Il est particulièrement intéressant de constater que cette progression se fait principalement par les salariés, dont la proportion a augmenté à 44,6% à Paris3. Selon la Carte de Colocs, ce segment devrait représenter la majorité des profils d’ici 3-4 ans dans la capitale.

 

« Il y a une telle tension dans le marché de la colocation à Paris qu’une personne qui met en ligne une offre de colocation va recevoir entre 100 et 200 messages dans les deux premières journées »

Raphaël Pflieger – La Carte des Colocs

 

Whoomies a lancé en 2017 « le Tinder de la Colocation », qui vise à recentrer le processus de recherche de co-habitants sur l’expérience humaine, grâce à un algorithme qui aide à « matcher » les profils des utilisateurs selon leurs modes de vie. À travers l’analyse de plusieurs critères (personnalité, centre d’intérêts ou habitudes alimentaires), Whoomies propose aux utilisateurs les profils considérés comme étant les plus compatibles, avec pour but de faciliter et pérenniser l’expérience de la cohabitation – et de réduire le taux de rotation / la vacance.

 

« On a voulu faciliter cette expérience old school de marketplace immobilière et d’approche seulement économique ; on a constitué une communauté parce qu’on croit qu’aujourd’hui que la colocation est un lifestyle à part entière »

Lauren Dannay – Whoomies

 

[1] La Carte des Colocs opère sur les opportunités de colocations depuis 2013 et est désormais la plateforme leader en France avec plus de 300 000 utilisateurs et entre 15 000 et 30 000 visites par jour.

Convictions architecturales

Le coliving est un modèle qui va mélanger des espaces privatifs et des espaces communs, dans des proportions et des modèles très variables. Dans tous les cas, le sous-jacent immobilier est intimement lié : soit vous développez de zéro un projet adapté, soit vous vous implantez sur de l’existant – avec un modèle de rentabilité sensiblement modifié.

C’est pour analyser cette relation à l’espace que Stonup a étudié les choix architecturaux d’une vingtaine d’acteurs de coliving, parmi lesquels WeLive, The Babel Community, The Collective, Common, Lime, Cohabs ou encore Quarters.

 

Nous avons notamment étudié la répartition entre :

  • espaces privatifs (chambre/studio),
  • espaces semi-privatifs (salon/cuisines partagés à moins de 10 personnes) et
  • espaces communs (salle de sport, laverie, salle cinéma, etc.)

 

Ce travail a été réalisé sur l’ensemble des implantations de chaque exploitant (projets existants ou à venir).

Les typologies architecturales du coliving by stonup

Le premier constat est que les déclinaisons du coliving sont assez variées et qu’elles reflètent des visions très différentes du concept de « vivre ensemble », en fonction des convictions culturelles et des contraintes architecturales de chaque lieu. Stonup a retenu trois approches majeures :

L’approche « coliving résidence 

Semblable à la configuration des résidences étudiantes, cette typologie est très répandue aux États Unis et privilégie l’archétype du « studio » comme espace privatif. Une multitude de studios indépendants (équipés d’une kitchenette et d’une salle de bain privative) disposent d’un accès à une vaste gamme d’espaces communs partagés à l’échelle de l’immeuble. Des exemples de cette catégorie sont WeLive et Ollie (implantation de Kip Bay). Ce modèle rappelle aussi les logiques de Condominium, très répandus en Asie.

L’approche « coliving colocation »

Ce sont des écosystèmes auto-centrés de petite/moyenne échelle, constitués d‘appartements traditionnels allant typiquement de 2 à 6 chambres partageant uniquement salon, cuisine et (éventuellement) salle de bain. C’est une catégorie qui diffère peu de l’architecture classique de l’appartement. Les exemples notables sont Cohabs, Quarters ou encore Lime.

L’approche « coliving multicellulaire »

À mi-chemin entre les deux catégories précédentes, on retrouve des acteurs tels que Common, The Collective ou The Babel Community. Egalement constitués par des unités de plusieurs chambres, la caractéristique de ce type de coliving est de proposer aux résidents à la fois des espaces semi-privatifs partagés à l’échelle de l’appartement, mais aussi des espaces mutualisés à l’échelle de l’immeuble (laverie, salle de sport ou espace détente).

Focus WeLive

WeLive a ouvert en 2016 sa première implantation dans le quartier de Wall Street à NYC après une rénovation de l’immeuble sur ses 28 étages, qui à ce jour réunit différents programmes tels que coliving, coworking et commerces.

Sur un total d’environ 12 500 m2 de résidentiel, répartis sur 21 étages, 205 logements partagent des espaces communs. Les logements sont principalement des studios et ils partagent des grandes cuisines, des salles de jeux ou encore des salles de cinéma. Accessibles par l’ensemble des habitants, chacun de ces espaces communs est positionné dans l’immeuble par intervalle de trois étages, constituant des écosystèmes de 30 à 40 utilisateurs.

A noter : En réalité, la majorité des clients de WeLive sont des utilisateurs volatiles, typiquement de nouveaux arrivants à New York à la recherche d’une rampe de lancement sociale dans l’intimidante Big Apple, ou bien des touristes ou professionnels en déplacement pour quelques jours, pour lesquels WeLive a prévu des étages « hôtel » réservables en ligne.

Focus welive de wework coliving by stonup

S’il ne se détache pour l’instant aucune « meilleure réponse », cette analyse nous a permis d’identifier qu’ il ne suffit pas de réfléchir uniquement en termes de quantité d’espaces et de services annexes, mais qu’il faut aussi prendre en compte la notion de « taille humaine », c’est-à-dire l’harmonie entre la sphère de l’individu et la sphère collective. Et que celle-ci dépend intimement des cultures nationales, voire locales.

Comment l’immobilier s’adapte-t-il au coliving ?

« Si on peut réfléchir à un coliving à partir d’une feuille blanche, le ratio entre la SDP et la surface utile – et donc celle qui crée de la valeur et que l’on peut louer- peut avoisiner les 97-98%, ce qui est impossible dans une rehab’ ou dans un immeuble existant »

 

Francois Roth, Colonies

 

En plus des défis architecturaux vu précédemment, la conception de ce nouveau type de produit immobilier affronte de nombreux enjeux. Avec des postures très différentes, les trois participants nous ont apporté leurs retours d’expérience sur les solutions économiques et d’exploitation qui ont adopté pour leurs projets, qu’il s’agisse de monter des partenariats et des concepts pour gagner dans les appels d’offres (Colonies), qu’il s’agisse de chercher à réhabiliter des lieux existants (Sharies) ou encore de constructions neuves qui s’inscrit dans une logique de synergie avec d’autres activités (Station F) : nous avons condensé pour vous quelque insight issu de la soirée !

Sur la réversibilité à long terme

La réversibilité est la première question du bailleur, notamment quand les start-ups disposent de peu de surface financière. Colonies a développé ainsi un savoir-faire spécifique pour prévoir les opérations de reconversion ou découpe dans l’architecture initiale, et évaluer les coûts liés, qui sont alors intégrés dans l’équation financière initiale.

Sur les régimes juridiques

Le cadre juridique actuel dans le droit français ne propose pas encore un régime adapté à la proposition de flexibilité et d’indépendance typique des offres de coliving. Une multitude de régimes juridiques existent néanmoins, et ils sont utilisés par les opérateurs en fonction des conditions spécifiques de chaque lieu – par exemple en fonction du PLU. Dans le coliving de la Station F, il n’y a qu’un seul logement : celui du concierge ; le reste du bâtiment est positionné d’un point de vue légal comme « Foyer logement », et sera donc hors de la catégorie des logements. Parfois, les opérateurs nous ont confié qu’ils s’appuient sur le régime para-hôtelier, qui bénéficie de certains avantages fiscaux (sous réserve de services fournis aux résidents a minima).

Sur la gestion de la communauté

Aujourd’hui, malgré une apparente homogénéité, les profils des colivers sont de plus en plus variés, que ce soit socialement, professionnellement ou culturellement parlant. Mais sur quels critères se baser pour la bonne réussite da la cohésion entre habitants ? En fait, c’est le management de la communauté qui conditionne en grande partie le succès d’un coliving et le community manager possède donc un rôle clé. Au sein de la Station F par exemple, l’espace de coliving est vu comme un véritable laboratoire qui va permettre d’analyser les critères phares dans la réussite d’une co-habitation et des sociologues présents sur place étudieront le comportement des colivers.

 

« On ne crée par une communauté, on la stimule. »

 

 Jean-Marie Célérier, Stonup

community coliving meme

Lovely Coliving

Le marché du coliving est un marché émergeant et parfois difficile à cerner. Bien que nouveau, ce secteur se décline déjà au travers d’une multitude d’approches, répondant aux différents types de besoins, en fonction des modes de vie de la population adressée.

  • D’un côté on retrouve ceux qui « choisissent » le coliving comme, par exemple, un moyen d’atteindre une qualité de vie supérieure, une solution de souplesse, où encore un lieu de rencontre et de partage d’un sens commun.
  • De l’autre côté, on retrouve ceux qui « subissent » le coliving, typiquement pour des raisons de précarité financière et qui sont à la recherche d’une solution de mutualisation des coûts.

Le résultat est l’essor d’une vaste gamme de nuances dans les offres du coliving, que nous avons condensé en 5 polarités principales :

archétypes du coliving

Le Lifestyle-oriented 

Ce type de coliving permet avant toute chose d’enrichir l’expérience de vie des habitants à travers la mise à disposition de multiples services et d’espaces communs haut de gamme. C’est une approche « par le haut » dans la mesure où les personnes ayant recours à ce type de coliving sont déjà intégrées dans les marchés traditionnels de l’immobilier et souhaitent avoir accès à une qualité supplémentaire.

Le Mobility-oriented 

Répondant aux besoins de personnes en transition (pro ou perso) et nécessitant une réelle flexibilité, ces offres de coliving adressent des durées plus courtes que les offres traditionnelles, allant de quelques jours à quelques mois.

Le Work-oriented 

Cet aspect du coliving regroupe l’ensemble des initiatives qui donnent l’opportunité aux habitants de se réunir autour d’un projet professionnel. La place d’espaces de coworking intégrés dans l’immeuble y est fondamentale.

Le Community-oriented 

La communauté est présente dans tout coliving mais peut être vue comme la raison d’être même du projet ou simplement découler de ce nouveau mode de vie. Comme nous l’avons déjà vu, le bon management de cette communauté est crucial.

Le Cost-oriented 

Une polarité qui possède selon nous un très gros marché potentiel. A l’inverse du lifestyle, ce type de coliving possède une approche par l’entrée de gamme, offrant de nouvelles possibilités aux personnes n’ayant pas accès au marché traditionnel et ayant généralement des difficultés financières. Ainsi, le principe du coliving permet, à loyer constant, de revenir plus proche du centre-ville et, typiquement, de son lieu d’activité.

Cartographie coliving vs résidentiel traditionnel by stonup

Selon nous, le coliving n’est pas simplement une mode mais une tendance de fond qui permet de répondre à des besoins changeants dans l’ensemble de la population et de compléter ainsi une offre traditionnelle de plus en plus inadaptée.

Que vous soyez start-up ou grand groupe, soutenons ensemble vos projets de Coliving.

Si vous souhaitez voir l’ensemble des interventions, c’est disponible juste en dessous !