Les innovations immobilières impactent se multiplient et les nouvelles façons d’investir sont souvent créatrices de valeur. Voici quatre pistes d’opportunités d’investissement, à court ou moyen terme, de 1 000 € à plusieurs milliards :

 

Un nouveau bloc d’investissements résidentiels

 

Alors que les investisseurs institutionnels se sont largement détournés du résidentiel lors de la précédente décennie, plusieurs tendances semblent présager d’un fort regain d’intérêt pour cette classe d’actif dans les prochains mois.

La première raison tient aux taux de capitalisation des produits à faible risque : le taux prime bureau à Paris se situe actuellement à 3,5%-4,0%, un point bas historique et très proche du rendement résidentiel. La création d’un fonds d’investissement résidentiel en France de Patrizia Immobilien, géant Allemand[1], semble confirmer cette attractivité.

Par ailleurs, la standardisation des dossiers locataires et des baux d’habitation offre une opportunité sans précédent de digitalisation du processus de contractualisation. Associée au développement d’applications de gestion des paiements, réclamations, incidents et sinistres, c’est jusqu’à 70% de la chaine de valeur du Property Management qui se réorganise.

Aux UK, TheStudentHousingCompany est un gestionnaire de résidences étudiantes leader dans l’automatisation du processus locatif. Son entrée en France, via sa filiale Dometude, est à ce titre une initiative à suivre de près.

TheStudentHousingCompany, interface

 L’interface de prise de rendez-vous pour la visite des résidences de TheStudentHousingCompany

Comptant pour 7 à 12% des loyers, les frais de commercialisation et de gestion représentent un gisement de création de valeur sans précédent : toute compression de ces postes de coût alimente la marge nette, et donc mécaniquement la valorisation de l’actif.

Les investisseurs peuvent aussi compter sur un sous-jacent long-terme : l’évolution d’une logique de propriété vers une logique d’usage. Celle-ci est due à l’évolution des modes de vie, bien sûr, mais aussi et surtout à la décorrélation actuelle entre loyers et mensualités d’emprunt, même avec des taux d’intérêt faibles. Pour 1000 €/mois, préférez-vous habiter dans 40 m2 ou acheter 19 m2 ?[2]

Le principal frein à l’expansion de cette « nouvelle » classe d’actif demeure toutefois la disponibilité des produits, de nombreux portefeuilles ayant été vendus à la découpe. Peut-être est-ce une opportunité pour les promoteurs résidentiels d’accroitre significativement leurs mises en chantier ?

 

Une seconde vie pour les parts de crowdfunding immobiliers

 

Le crowdfunding est l’une des branches les plus dynamiques de la FinTech immobilière. Qu’il s’agisse de financement participatif d’emprunts immobiliers, d’opérations de promotions ou d’investissement, il attire de plus en plus d’investisseurs particuliers.

Pour autant la collecte diffuse n’est pas une idée neuve, puisque la naissance des SCPI date de 1970 ; l’intérêt pour ces produits n’a pas cessé, comme le démontre d’ailleurs le niveau historique de collecte nette de près de 2 Mds€ au premier semestre 2015 – 400 fois plus que les fonds réunis en crowdfunding sur la même période !

Mais le financement participatif ne semble en être qu’à ses débuts : les faibles barrières à l’entrée, la fluidité du processus d’investissement et son caractère shareable (« je connais l’adresse de mon investissement ») laissent présager une forte croissance pour les prochaines années. Certes, certains litiges commencent à arriver devant les tribunaux, mais ce sont des erreurs de jeunesse qui permettront d’affiner la réglementation de ce segment.

Le prochain enjeu majeur du secteur sera la liquidité : comment déboucler un investissement avant terme ? En 1996, c’est la création d’un marché secondaire par les gestionnaires de SCPI qui avait donné un nouveau souffle au marché ; sur le marché des parts de crowdfunding, la principale initiative est portée par la start-up américaine Real Liquidity.

Reste à connaître les modalités de transaction sur un tel marché : la valeur est d’autant plus volatile que l’actif est de petite taille, nécessite des travaux (ou une fin de travaux) et que la liquidité n’est pas assurée – une complexité propre au Private Equity et qui laisse présager des opérations attractives pour les investisseurs les plus opportunistes.

 

Des ports de drone sur nos toits

 

Amazon a dévoilé l’un des drones de livraison de colis de son programme Prime Air. Si ce modèle dispose d’une autonomie annoncée de 16 km, la logistique en ville nécessitera sans doute l’implantation de ports sur nos toits : l’urbanisation de Paris n’est pas comparable avec celle de Seattle.

D’ailleurs la ville de demain confiera bien d’autres responsabilités aux drones : drone d’assistance, à l’exemple du drone défibrillateur présenté par l’université de Delft en 2014 ; drones de surveillance policière – déjà testés en France ; drones d’intervention technique sur les immeubles, les routes, etc. Dans notre article Le drone : game changer de l’immobilier ? nous détaillons les implications que le drone peut avoir dans ce secteur.

Ces machines existent et disposent tous les jours de nouvelles avancées en termes d’intelligence artificielle, développant une autonomie et une capacité de coordination toujours plus poussée. Demeure principalement le frein de la réglementation des espaces aériens, et à ce titre le géant américain de l’e-commerce travaille de concert avec la Federal Aviation Administration.

Catégories d'espaces aériens pour les drones

Catégories d’espaces aériens pour les drones

Les opportunités immobilières seront sans doute aussi importantes que les contraintes des emplacements seront fortes :

  • Votre espace / toit / terrain devra se situer dans une zone géographique autorisée (longitude, latitude ET altitude) ;
  • Le raccordement électrique devra être de premier ordre, pour le rechargement haute efficacité de nombreuses batteries, à l’instar des supercharger Tesla ;
  • Vous devrez disposer d’une connexion Internet à très haut débit, pour le téléchargement des mises à jour et plans de vol ;
  • Enfin le niveau d’accès sera hautement sécurisé, afin de garantir l’intégrité des drones et d’interdire toute utilisation illégale, voire terroriste.

Ces ports de drone seront donc hautement techniques. Ce n’est pas sans rappeler certaines similitudes avec les data-centers, classe d’actif alternatif ciblée par certains acteurs, tels que Colony Capital via sa filiale Data4.

Mais peut-être les opérateurs souhaiteront-ils conserver la main sur leurs hubs ; les toits qui les accueilleront pourraient être alors proposés en usufruit, sur un modèle comparable à celui déployé par FPS Towers pour les antennes de téléphonie mobile ?

Notons enfin que les drones de livraison ne se développent pas exclusivement dans les airs, puisque de nombreux projets concernent les véhicules terrestres, dont le premier exemple est le taxi :

 

Une bourse aux postes de travail

 

Le bureau flexible est au centre de nombreuses initiatives. La demande des indépendants et TPE, principalement en milieu urbain, a soutenu l’ouverture de nombreux espaces de coworking en France ces dernières années.

Cette démarche s’est institutionnalisée récemment, avec les concepts Blue Office de Nexityet Next Door de Bouygues Immobilier, ouvrant la voie au CorpoWorking, plus à même de répondre aux besoins de standardisation et de sécurisation des Grands Comptes.

Ce sont désormais les foncières qui souhaitent offrir des postes de travail flexibles à leurs locataires. Ainsi Icade, la foncière du Grand Paris, vient d’annoncer la création d’espaces de coworking à destination de ses locataires : un commercial n’a plus besoin de revenir au siège à Cergy lorsqu’il quitte un Client à Rungis : il pourra réserver un poste de travail à proximité. Gecina a aussi ouvert un espace de 1300 m2 dans l’un de ses immeubles à Neuilly-sur-Seine, et d’autres grands propriétaires disposent de projets similaires.

Difficile de rivaliser cependant avec le réseau Regus – 2500 centres dans le monde ; aussi la logique semble favoriser l’émergence, à court-terme, d’une mise en réseau des acteurs indépendants ou de petite taille, et donc d’un marché commun.

Ce marché sera aussi rapidement complété par les espaces libérés au sein des Entreprises : si vous utilisez des bureaux flexibles à l’extérieur de vos locaux, vous chercherez mécaniquement à flexibiliser vos propres locaux (N’oublions pas que l’immobilier est le second poste de coûts d’une Entreprise, après la masse salariale).

A l’instar des jours/homme, nous pouvons ainsi imaginer qu’une entreprise utilisera des jours/postes de travail en mode diffus, et accueillera en son sein (ou en zone grise pour les activités à caractère confidentiel) des jours/postes de salariés extérieurs. En fin de période, une chambre de compensation permettra d’ajuster le coût immobilier à son usage réel, dans la lignée du Pay per Use qui s’instaure actuellement dans tous les segments de l’économie [3].

Fluidité, standardisation, temps réel : toutes les conditions seront alors réunies pour créer un marché du poste de travail. Pour mémoire, l’Ile-de-France compte à elle seule un réservoir de 2 millions de postes de travail dont la valeur jour/poste pourrait se situer entre 10 € et 100 € en fonction de la localisation, des services, de la surface et de la période de l’année.

Nous n’en sommes pas encore à cette étape, pour autant il n’est jamais trop tôt pour poser la question des enjeux : La signature d’un bail 3-6-9 demeurera-t-elle une transaction off-market ? Y-aura-t-il des produits dérivés ? Les plateformes telles que BureauxAPartagerou NeoNomade deviendront-elles les futurs Bloomberg ? Qui jouera le rôle de l’AMF ?

 

 

[1] Plus de 14 Mds€ d’actifs dont la moitié en résidentiel (Rapport annuel 2014)

[2] Calculs basés sur Paris, loyer médian 25 €/m2, prix médian 8 000 €/m2, emprunt sans apport sur 15 ans

[3] Aussi appelé SaaSification par analogie au Software as a Service

Cet article est issu du blogpost 4 innovations qui attendent les investisseurs immobiliers, originellement publié sur LinkedIn.

 

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