L’immobilier est fondamentalement un business local, pour autant certains acteurs ont su se consolider sur des périmètres nationaux, continentaux, voire mondiaux.

 

Alors d’après vous, qui est l’acteur immobilier le plus influent au niveau global ?

 

  • S’agit-il de CBRE, le premier brooker mondial ? Ou de Century 21, le premier réseau d’agences immobilières B2C (plus de 100 000 salariés) ?
  • S’agit-il de Vinci, premier constructeur mondial ?
  • Ou bien de Zillow, principale plateforme d’intermédiation B2C aux US ?
  • S’agit-il de John Malone ? Le magna des médias détient un patrimoine foncier de près d’un million d’hectares (l’équivalent de l’Ile-de-France), faisant de lui le plus grand propriétaire des Etats-Unis ;
  • Ou encore d’ADIA, le fonds souverain d’Abou Dhabi, qui gérerait près de 1000 milliards de dollars, dont 6% en immobilier et infrastructures ?

Aucun de ceux-là.

 

Alors, voici quelques indices :

 

  • Ses domaines d’intervention sont très largement diversifiés, depuis l’intermédiation en ligne jusqu’au solaire, en passant par la réalité virtuelle ;
  • Ses positions se font aussi bien de façon directe qu’indirecte par des prises de participations ;
  • Il s’agit d’une société qui a fêté sa majorité en septembre 2016.

Vous l’avez désormais deviné, il s’agit bien sûr de Google, ou plus précisément de son holding, Alphabet, qui, selon nous, développe aujourd’hui l’influence la plus forte sur l’immobilier mondial.

 

Imaginez une entreprise maîtrisant plus de 40% des réserves mondiales d’eau douce… 

 

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : Google dispose de 91% des parts de marché en France, et génère 80 milliards de revenus annuels consolidés via Alphabet. Sa valorisation est de 550 milliards de dollars, soit la plus grosse capitalisation boursière des US, en alternance avec Apple. Ce qui place Google à même niveau que le PIB de l’Argentine.

Pour vous donner un ordre d’idée, lorsqu’en 2013 Google a connu une panne de 5 minutes, il s’est ressenti une baisse de 40% du trafic internet mondial. Rappelons d’ailleurs que Google équipe 80% des smartphones mondiaux via Android et plus de 60% des ordinateurs dans le monde via son navigateur internet Chrome. Google a par conséquent une emprise sur le monde digital – autant dire sur le monde tout court.

 

Vous vous demandez à présent quel est le rapport entre Google et l’immobilier ? Et bien tout, mais vous ne le savez (peut-être) pas encore.

 

Etre en amont d’une transaction, c’est ce que l’on appelle une position stratégique

 

Certaines plateformes (type Booking.com) ont su tirer parti / ont abusé (rayer la mention inutile) de leur position amont dominante (c’est à dire au plus près du Client) pour faire baisser les prix de leurs référencés. Et si demain c’était Google qui jouait le même jeu ?

 

Comme 87% des recherches immobilières débutent sur internet et 91% d’entre elles sont effectuées sur Google, on peut en déduire que 9 personnes sur 10 qui arrivent dans une agence ou sur un site internet immobilier y sont arrivés via Google.

 

Que vous proposiez des logements ou des bureaux, à la location ou à la vente, Google dispose donc d’un quasi-monopole d’apport d’affaires pour vous, ce qui explique d’ailleurs que les trois-quarts de ses revenus proviennent d’AdWords, la régie publicitaire de Google.

 

Une position qui se relève donc éminemment stratégique, tous secteurs confondus ! C’est d’ailleurs sans doute une des raisons qui a motivé la firme à adopter comme moto « Don’t be evil » dès le début de son développement, i.e. : « Nous avons tellement conscience du pouvoir que cette position amont nous confère que nous devons ancrer / avons à cœur de faire croire (re-rayer la mention inutile) que nous ne sommes pas des méchants. »

Et vous, vous croyez Google plutôt ange ou plutôt démon ?

 

Avant de répondre à cette question, je vous propose un rapide détour pour comprendre l’approche de Google en termes de données : Car Evil or not, le diable se cache dans les détails : c’est une chose de placer de la publicité, c’est mieux si elle est parfaitement adaptée à vos attentes. C’est là qu’entrent en scène le big data et l’intelligence artificielle : sa position amont (toujours elle) permet à Google de détenir des données qualifiées sur à peu près n’importe qui (âge, CSP, loisirs, centres d’intérêts …) : « Dis-moi ce que tu cherches sur internet ou reçois comme e-mails et je te dirai qui tu es et ce que tu consommes. »

 

Car Google n’a pas attendu longtemps avant de se poser la question de l’exploitation de ses données (oui, ses données et non vos données, puisque dans les différentes CGV et accords-rapidement-cochés-en-bas-de-la-page vous avez offert vos données à l’ogre Google). D’ailleurs les e-mails des utilisateurs Gmail (la messagerie gratuite de Google) sont scannés depuis 10 ans à des fins d’augmenter la pertinence des publicités affichées.

 

Là aussi, faire de l’adaptation en temps-réel c’est bien, avoir un temps d’avance c’est encore mieux ; et c’est là que rentre en jeu le Machine Learning, c’est-à-dire des formules – les fameux algorithmes – qui se nourrissent de ce que vous faites et de ce que font vos pairs pour apprendre et deviner votre prochaine décision d’achat. La pertinence de ces prédictions dépend de la qualité de la formule, bien sûr, mais surtout du nombre de fois qu’elle se nourrit – et qui plus que Google est à même de disposer d’une quantité considérable de business cases ? C’est la raison pour laquelle on dit que Google sait, avant une femme, qu’elle va être enceinte ; et donc que Google peut probabiliser les chances pour que le couple déménage dans les 6 prochains mois qui suivent. Vous me suivez ?

Crédit photo : Clem Onojeghuo @Unsplash.com

 

Mais pourquoi Google s’intéresse tant à l’immobilier ?

 

Comme nous le rappelons dans notre podcast sur Google et l’immobilier, la première raison est que cela permet à Google de collecter des données supplémentaires sur ses utilisateurs, notamment sur leur mode de vie et leurs habitudes. C’est aussi l’opportunité de croiser les données de son moteur de recherche avec les données d’achats de biens – notamment d’un point de vue cartographique. Ces investissements sont aussi et surtout un choix stratégique. En effet, en investissant dans de nouveaux acteurs online leaders sur leur marché, Google s’implante dans diverses industries, étendant ainsi son influence, et s’assure que ces derniers ne deviennent pas des concurrents par la suite.

 

Un pied dans la maison

 

Début octobre 2016, Google a lancé Google Home, le boitier de pilotage de domotique. Ce faisant, Google a pour ainsi dire posé son premier pied dans la maison. Dès 2014, Google avait déjà procédé au rachat de Nest, les thermostats connectés.

 

Bien sûr Google n’est pas le seul à s’intéresser à ce marché : 3 GAFA sur 4 ont des initiatives sur le sujet (Apple avec Home, et Amazon avec Echo) ; Et de nombreux autres acteurs s’intéressent à la maison connectée : les fabricants d’équipements électriques, d’objets connectés, les fournisseurs d’énergie, les opérateurs de telecom et timidement quelques promoteurs immobiliers.

Des prises d’intérêt à 360°

 

Continuons sur notre parcours client … la visite est encore longue mais il y a un certain nombre de pièces à visiter dans la maison Google !

 

GV, anciennement Google Ventures, filiale et fond d’investissement d’Alphabet Inc., opère indirectement dans plus de 300 sociétés. Via Google Capital, Google investit également dans de nombreuses sociétés en phase de démarrage. Début 2015, Google a par exemple racheté Commonfloor, le premier portail d’intermédiation résidentielle en Inde – plus de 500 000 annonces dans 200 villes.

 

Vous connaissez tous Google Maps et Google Street View, mais saviez-vous que Google maîtrise ainsi la première carte digitale utilisée au monde ? C’est également la carte digitale la plus utilisée pour y ajouter des couches d’informations géolocalisées, abreuvant ainsi toujours plus l’ogre Google de données. CQFD.

 

On peut aussi évoquer le Projet Tango, qui concerne la cartographie 3D des intérieurs et la réalité augmentée. Notons également que Google SketchUp, logiciel de modélisation 3D accessible à tous, est aujourd’hui le software le plus utilisé par les architectes indépendants. Une fois le projet conçu, vous pourrez visualiser ces modélisations 3D grâce au Google Cardboard, un casque de réalité virtuelle low cost.

 

Ce n’est pas tout : Google intervient aussi dans le solaire, l’intelligence artificielle, les financements d’infrastructures… Google est présent dans HomeLight, le meilleursagents.com américain mais aussi dans Auction.com, un site de mise aux enchères de bien, sans oublier DocuSign, le leader de la signature électronique.

 

Du coup, en tant que professionnel de l’immobilier, la question n’est pas tant de savoir si vous allez être mangé, mais plutôt : à quelle sauce ?

 

 

Cet article est issu du blogpost Qui mène l’immobilier mondial ? originellement publié sur LinkedIn.

 

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