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3 tendances qui bousculent la construction

Une brique peut-elle prendre votre job ?

Si la question peut prêter à sourire, de nombreux matériaux et équipements viennent enrichir la palette des possibles, et certains vont jusqu’à dépasser leur valeur ajoutée traditionnelle : ainsi, le verre autonettoyant de Saint-Gobain impacte-t-il la maintenance des façades. De même, les objets connectés et drones représentent une promesse sans précédent dans l’anticipation des pannes et changeront la façon dont les Facility Managers auront à intervenir sur un immeuble.

Pour autant, l’une des principales tendances de la construction s’articule à notre sens autour d’une nouvelle façon de consommer la production d’immobilier, et ceci grâce au développement de trois révolutions de processus : le co-building, le BIM et l’impression 3D.

Dialoguer avec l’utilisateur final

Le co-building est notamment associé au concept d’autopromotion, c’est à dire à la création d’un groupement d’individus non professionnels pour la promotion immobilière d’un bien. Les premières initiatives ont vu le jour en 2014 en France, mais la tendance nous semble plus large : il existe désormais de nombreux outils pour collaborer à la construction de nos immeubles, de nos quartiers, de nos villes. Avez-vous récemment donné votre avis en un clic ?

Cela constitue une vraie révolution là où les plans directeurs les plus complexes fixaient des objectifs sur plusieurs décades. Désormais ce sont les appels à projets innovants et la démocratie participative qui aident les villes telles que Paris à construire leur avenir territorial. Nous rentrons donc dans une période où l’origination des besoins devient instantanée, et où les procédures modificatives deviennent pilotables en temps réel, quelque soit le nombre d’interlocuteurs.

Visuel extrait de Minecraft, le jeu de construction aux 100 millions d'utilisateurs
Visuel extrait de Minecraft, le jeu de construction aux 100 millions d’utilisateurs

Concevoir plus rapidement

La diffusion du BIM constitue elle-aussi un changement de paradigme : plus que le résultat d’une digitalisation du produit immobilier, de sa conception à sa gestion, le BIM offre l’opportunité de raccourcir significativement les délais de réalisation de part l’agilité opérationnelle qu’il offre.

Pour mémoire, le BIM (1) est une modélisation numérique des informations du bâtiment : structure, architecture, technique… la mise en commun de toutes ces informations sur une plate-forme commune a permis de rapprocher les différents acteurs du processus de construction, et ainsi d’anticiper la résolution d’éventuels problèmes de conception, jusqu’alors réglé lors de la phase chantier.

Un lecteur attentif m’a fait remarqué que la technologie datait des années 70. Mais comme l’explique Ghislain Guenet, ce sont les nombreuses – et récentes – applications dérivées qui ont rendu ce procédé désormais incontournable : cette maquette 3D bénéficie aussi bien aux bureaux d’études (modélisation acoustique, énergétiques, etc.), aux financiers (études de prix) qu’aux agences de communication (visites virtuelles) et aux gestionnaires (cartographie des entretiens et remplacements à prévoir) pour enrichir leurs interventions et en raccourcir les délais.

Réduction des aléas, des durées de conception, des durées de construction et des coûts : les bénéfices ont déjà conquis la plupart des professionnels de la construction, et les maîtres d’ouvrages commencent à se les approprier. L’Etat lui-même n’en sera-il pas le premier usager ? (2)

Flux

Accélérer la production

L’impression 3D de bâtiments offre des perspectives de réinventions architecturales enthousiasmantes pour notre patrimoine urbain. Tandis que le processus est en passe de s’industrialiser, son principal impact sera en aucun doute sur les équilibres de coûts de construction et de durée de portage des chantiers. Ainsi le leader chinois de l’impression 3D de bâtiments annonce un coût de construction du gros-oeuvre de 145 $/m2 ainsi qu’une réduction de 70% des durées de construction.

Béton, plastique, métal, céramique, verre… l’impression 3D maîtrise désormais la plupart des matériaux de construction classiques, et les fabriquants d’imprimantes commercialisent déjà des modèles capables d’imprimer en multi-matériaux ; c’est la raison pour laquelle nous pensons voir apparaître des immo-primantes – qui imprimeront gros et second-oeuvre (3) – d’ici 2020.

impression 3D

Notons que toutes les initiatives d’impression 3D de bâtiments ne sont pas in situ : certaines impriment des éléments en entrepôt qui sont ensuite assemblés sur place, à l’instar d’autres initiatives de préfabrication génératrices de bénéfices logistiques importants. L’utilisation du bois massif de type CLT (4), promut par Woodeum, offre ces bénéfices en plus de performances techniques, acoustiques, thermiques, esthétiques et écologiques intéressantes.

Citons enfin Upbrella : On édifie tout d’abord le toit de l’immeuble, puis l’on ajoute les étages en dessous ! En plus de réduire considérablement l’occupation au sol du chantier, ce nouveau dispositif permet de réaliser des économies de temps en offrant la possibilité de bâtir à l’abri – donc par toutes les conditions météorologiques, y compris au Québec – et de s’affranchir de grue(s) et de dispositifs de sécurité (échafaudages, etc.). Ce dernier atout permet même l’exploitation des étages inférieurs avant même l’achèvement de l’ensemble.

De l’incertitude à l’Evolutive Design

Toutes les conditions technologiques (5) semblent donc réunies pour que le temps de production immobilier s’accélère nettement. Si l’on demeurera encore loin de la Fast Fashion (8 semaines entre la conception d’un vêtement et sa livraison en magasin), un raccourcissement de la chaîne industrielle modifiera en profondeur le Business Model du promoteur… voire le disruptera.

Livrer plus vite, c’est aussi répondre plus rapidement aux attentes du marché : en 2016, comment expliquer à vos locataires que les technologies de votre immeuble neuf datent de 2014 ? Achèteriez vous aujourd’hui un iPhone 4 ? Si oui, à quel décote ?

C’est pourquoi la capacité à rencontrer le Time to market deviendra probablement un critère de plus en plus différenciant, voire créera un phénomène de conso-struction.

Face à un foisonnement d’innovations tant technologiques que d’usages, et au défi de l’immobilier agile, l’enjeu réside aussi dans la capacité des constructeurs à offrir des cadres évolutifs : l’Evolutive Design. Vinci Construction France a ainsi dévoilé lors du dernier SIMI son ambitieux programme Conjugo permettant la construction d’immeubles de bureaux réversibles en logements – et vice-versa.

Pourquoi y a-t-il 10 à 15% de vide sur les plans initiaux des bateaux militaires ?

Car ces bâtiments sont exploités près de 50 ans, et que ces réserves leur permettent d’accueillir des équipements dont l’usage n’aurait pas été identifié (ou n’existerait pas) au moment de leur conception.

Or le cycle de vie des produits immobiliers est comparable, long-terme, mais les marges sont bien plus réduites. L’effervescence actuelle nous incite à accroître nos latitudes, l’aléa venant désormais du futur.

Un grand maître de la stratégie n’a-t-il pas dit  “sans réserve, point de manoeuvre” ?

Article écrit en collaboration avec Martin MENEZ

(1) Building Information Modeling

(2) La maquette numérique sera obligatoire sur tous les chantiers publics à compter de 2017

(3) La proportion des travaux de second-oeuvre imprimable demeure à déterminer, et certains équipements (réseau électrique par exemple) demeurerons sans doute plus rentables en installation artisanale.

(4) Cross Laminated Timber

(5) Demeurent les conditions normatives, dont l’adaptation se fera en fonction des pays et de la puissance des lobbies concernés