wework valorisation analyse

Game changer 

En mai 2018, Wework a émis une obligation de 500 mE au marché new yorkais ; syndiquée par JP Morgan et proposée avec un coupon de 7,78%, elle a été sur-souscrite (plus 5 fois) et a finalement été bouclée à 702 m$. Mais cette obligation nous a surtout permis d’avoir accès à plus d’informations financières sur la première licorne immobilière mondiale (hors marketplace/search).

Analyse des éléments marquants du bilan au 31/12/2017

Actif

  • 2,0 b$ de liquidités disponibles
  • 2,5 b$ en mobilier et aménagements
  • Seulement 43 m$ en immobilisations corporate (et donc un modèle effectivement asset light)
  • 150 m$ de goodwill, lié aux récentes acquisitions dont Meetup

Passif

  • < de 500 m$ de capitaux propres
  • 1,1 b$ de ligne de crédit (dont 650 m$ de dette sénior)
  • près de 1,0 b$ d’intérêts minoritaires
  • une dette accumulée de 1,7 b$, dont 900 m$ rien qu’en 2017

Analyse du compte de résultat

  • 900 m$ de revenus en 2017, pour 820 m$ de coûts opérationnels directs
  • soit une marge de 10% en ligne avec le marché mature du bureau flexible
  • mais des coûts d’acquisition très significatifs de 400 m$, soit 2000 $ / membre
  • des amortissements de 170 m$
  • et des frais de structure abyssaux de 450 m$
  • le tout complété par un exotique « Community Adjusted EBITDA » qui permet de passer de -20%… à +20% !

L’Insight Stonup 

Avec tant de cash disponible et une performance financière assez médiocre, pourquoi être allé lever davantage de capitaux ? La réponse pourrait se trouver selon nous dans les 18 b$ d’engagements locatifs cumulés par Wework sur l’ensemble de son réseau. Et si Wework n’a pas souhaité choisir les normes IFRS mais demeurer dans les US GAAP, ce sont tout de même 5 b$ à comptabiliser dès 2018… Et alors que la fin annoncée du Quantitative Easing pourrait sonner le glas de ses enfants terribles Tesla, Uber et Netflix, Wework arrivera-t-il à dépasser 35 b$ de valorisation comme l’a révélé SoftBank le 13 juin ?