Tous les mois, Stonup vous présente les tendances de l’immobilier de demain.

Alors rassurez vous, on ne va pas parler des diagnostiques sur les parasites, mais des drones, et plus généralement des véhicules autonomes et de leurs impacts sur les villes et l’immobilier. Cyril : drones verts ou drones jaunes ?

Deux principaux types de drones :

  • Volants
  • Rampants

Les drones aériens et les drones terrestres voire maritimes.

Alors les drones, ce n’est pas juste des objets volants identifiés pilotés à distance, mais de façon générale tous les dispositifs qui permettent de véhiculer un enjeu sans accompagnement humain.

50 nuances d’autonomie. On plutôt 5. Classifié de 0 à 5 :

  • le niveau 0, tout est manuel
  • le niveau 1 c’est l’aide à la navigation comme par exemple régulateur de vitesse, cap automatique sur un bateau que nous connaissons déjà tous
  • Et puis les niveaux supérieurs : Principe retrait humain
  • Assistance
  • Supervision : Action en cas de problème
  • Autonomie : Avec overrun, ou sans

On a tous en tête les nouvelles de science-fiction, et puis à l’image des drones Parrot, cela renvoie une image de gadget ou de jouet pour enfant.

Et pourtant les choses sérieuses sont déjà en train de se passer :

  • S’agissant des drones pour le transport de passagers (principalement rampant), citons le Japon ou Singapour qui accueilleront leurs premiers taxis autonomes à la fin de l’année. Tesla a déjà introduit une autonomie de niveau 4 (l’ordinateur est capable de prendre les commandes en cas de danger) et les vidéos de ces évitements fleurissent déjà sur le net.
  • Tous les grands constructeurs sont dans la course : GM, Audi, Toyota, Peugeot, … même Rolls-Royce vient de dévoiler son concept car autonome ; enfin Uber est lui-aussi dans la course en JV avec Ford.
  • Initiatives privées mais aussi publiques : par exemple l’administration US a investi USD4MDs pour le développement de la recherche sur le sujet
  • Expérience à grande échelle développée par JD.com (un des plus grands sites d’achat en ligne en Chine) pour desservir les zones rurales chinoises
  • Sur les drones de livraison, ce sont davantage de nouveaux acteurs qui se développent à grande vitesse : Dispatch and Marble pour la version terrestre, Flirtey and Matternet sur la livraison aérienne, sans oublier Amazon qui a commencé a faire un important travail de lobbying auprès de la Federal Aviation Administration (FAA)
  • Et pour ceux qui doutent de la fiabilité de tels systèmes, je vous rappelle que les drones les plus puissants véhiculent déjà des bombes de 3 tonnes à 500 km/h… et là ce ne sont pas des bombes insecticides…

Parallèle avec le Militaire. Mais quels impacts sur l’immobilier ?

Tout d’abord sur les interventions autour de l’immeuble :

  • Domaine construction :
  • Gexpertise leader de ces technologies
  • Parrot : Détection de façade
  • De nombreuses autres applications en cours. Plutôt en remplacement de techniques existantes (type photo aérienne, inspection manuelle)
  • Objectif long terme : réduire les déplacements 
  • Exemple : Facility Management qui prend le drone d’immeuble pour faire une inspection technique et limiter les constatations sur site ; d ailleurs l inspection pourra être programmée, le contrôleur venant consulter les résultats après inspection, qu’il soit Property Manager ou assureur.

Il y a ensuite les impacts sur l’agencement des immeubles :

  • Réallocation de surfaces moins utilisées (parking), voire utilisation de surfaces totalement délaissées, (FPS Tower pour les toîtures)
  • Pour les immeubles neufs, création de surfaces dédiées : A prévoir dès maintenant pour les villes qui ont un cycle de production long

Vous construisez une tour à La Défense  (durée = 10 ans), on vous recommande de prévoir des ports de drones qui alimenteront des consignes automatiques pour les livraisons de colis pour les salariés par exemple, ou encore des installations pour des drones de nettoyage de la façade.

Dans leur ensemble, les villes seront impactées :

  • Extension des villes et valorisation des ensembles péri-urbains.

Au niveau global, D’abord revisiter la dynamique des prix liés aux infrastructures de transport. Il existe de très bons modèles.

Urban Morphology Institute développe des modèles révolutionnaires pour tester l’impact des nouvelles infrastructures de transport sur les prix, mais ceci sera-t-il encore pertinent avec la voiture autonome ?

  • Enjeu de gouvernance et politique publique, également :
  • Enjeu sur les infrastructures urbaines qui deviennent des formes de biens publics. Personne n’aime avoir un transformateur EDF dans son immeuble, mais tout le monde aime avoir du courant. Personne n’aimera habiter avec une infrastructure de drones sur le toit.

Du coup ce sont des masses d’opportunités à prendre pour les acteurs immobiliers :

  • Soit en termes d’infrastructures dédiées : Rappel avec les data-centers : Digital Realty Trust (cotation de USD15Mds aux US, 120 data-centers dans le monde), Equinix (USD 25Mdds) Data4 Group (3 sites actuellement, Colony Capital et Alcatel à l’origine), CoreSite Realty Corporation (USD2,5Md), CyrusOne Inc (USD4Mds), Dupont Fabros Technology, Inc. (USD3,4Md), Iron Mountain Incorporated (USD8Mds), QTS Realty Trust, Inc. (25,6Mds)
  • Soit pour l’exploitation et le démembrement pour l’intra-muros (parallèle avec le marché des antennes-relais
  • Ou simplement pour produire des immeubles innovants, en phase avec les attentes du marché aujourd’hui, mais aussi demain

Conclusion

  • Résumé : Impact sur :
  • – les immeubles et leurs constructions
  • – la ville, sa gouvernance et les règles de la cité
  • – la géographie des prix
  • – l’émergence de nouveaux acteurs spécifiques
  • Les prémices c’est aujourd’hui, mais les premiers impacts sont en 2020

N’hésitez pas à lire notre étude à ce sujet